Verzilver toekomstwaarde nu

Vijf praktische principes:

Succesvolle voorbeelden bij "Verzilver toekomstwaarde nu":

Toepasbaar gereedschap:

MKBA
MKBA-arena

Over de verbinding van geld en toekomstige maatschappelijke baten

Het vierde principe roept op om de toekomstwaarde nú te verzilveren. Waarde in de toekomst moet vertaald worden naar kosten, baten en risico-inschattingen in het heden. In dat heden valt de beslissing of en hoe een duurzame gebiedsontwikkeling kan starten. Haalbaarheid en betaalbaarheid zijn daarbij doorslaggevend.

Introductie

Wie gaat er nu investeren in de kwaliteit van een gebied?
Noordanus (2010) wijst er op dat de crisis leidt tot veranderende vraag-aanbod verhoudingen, maar ook effect heeft op de planeconomie van gebiedsontwikkelingen. Hij onderscheidt dus conjuncturele en structurele effecten van de crisis. Conjuncturele effecten zijn onder meer vraaguitval, renteverliezen, uitstel van opbrengsten en prijsdaling van vastgoed. Structurele effecten hebben te maken met het feit dat banken meer eigen geld vragen en minder willen lenen. Ook worden de inkomenseisen voor koopwoningen hoger. Bij commercieel vastgoed worden rendementen kleiner en wordt vastgoed minder aantrekkelijk om in te investeren, aldus Noordanus. Dit alles heeft een neerwaartse druk op de grondprijs tot gevolg. Het leidt tot minder ruimte bij de gemeentelijke overheid en andere grondbezitters om geld in te zetten voor aanvullende gebiedskwaliteiten. De investeringen in de kwaliteit van een gebied moeten partijen met belangen in het gebied vooral zélf opbrengen. De bijbehorende opbrengsten liggen voor veel partijen in de toekomst en daarom is waardecreatie van essentieel belang. Duurzame gebiedsontwikkeling gaat over waardecreatie: financiële waarde en maatschappelijke waarde. Doordat een groot deel van deze waarde in de toekomst ligt, is deze per definitie onzeker. Hoe hiermee om te gaan?

Verdeling kosten, baten en risico’s
De combinatie van financiële en maatschappelijke waarde vertaalt zich in begrippen als ‘meerwaarde’, ‘toegevoegde waarde’ en ‘maatschappelijke meeropbrengsten’. Voor een grondexploitatie of businesscase van een project zijn dit lastige begrippen. De harde kosten en baten staan immers centraal in de grondexploitatie. De zachte maatschappelijke kosten en baten vallen hier buiten. Of een project uiteindelijk doorgaat, ligt niet zozeer aan de balans van kosten en baten, maar in de verdeling ervan tussen betrokken partijen. Naast kosten en baten gaat het ook om de verdeling van risico’s. Wat nu als met name de kosten of de opbrengsten tegenvallen? Wie neemt een en ander dan voor zijn rekening?

Meestal is het niet mogelijk om alle risico’s dicht te timmeren. Het gaat erom risico’s vooraf goed in kaart te brengen en te waarderen. Op grond hiervan zijn afspraken te maken over wie welke risico’s kan en wil dragen. Risico’s zijn deels beheersbaar door financiële, procesmatige en/of programmatische voorzieningen te treffen. Discussies over verdelingen van rendement zijn meestal te herleiden tot het beprijzen van risico’s en de bereidheid risico’s te nemen. Vuistregel hierbij is: geen risico’s, geen rendement, ook wel te vertalen als ‘no guts, no glory’. De beslissing of een project doorgaat is uiteindelijk een economische, gebaseerd op actueel inzicht in de verdeling van kosten, baten en risico’s. Kosten en baten in de toekomst worden daarbij terugvertaald naar (de afweging in) het heden (CoP Oneindig Laagland[1].2010).

Verdienen en besparen door duurzaam te ontwikkelen
Duurzaam gedrag zal steeds meer economische baten opleveren. Hetzij direct, hetzij indirect (denk bijvoorbeeld aan imagovoordelen)<[2].Een hoge gebiedskwaliteit is een aantrekkelijke vestigingsvoorwaarde en genereert zo opbrengsten (Marlet, 2009). Andersom zal niet-duurzaam gedrag gepaard gaan met extra kosten. Bijvoorbeeld in de vorm van heffingen, zoals emissierechten of een beperkte/verboden toegang in geval van milieuzones.

Duurzame gebiedsontwikkeling hoeft niet per definitie duurder te zijn. Sterker nog, door slim te ontwerpen en in te richten is zowel te besparen op de inrichtingskosten als de beheerkosten. Woningen aan water, nabij het groen of in autovrije straten kennen veelal een hogere opbrengst dan vergelijkbare woningen op andere locaties in de omgeving (zie Groenland en Visser, 2008 en Visser en van Dam, 2006). Slimmere oplossingen zijn bijvoorbeeld mogelijk in de omgang met bodem, energie en cultureel erfgoed.

Een van de grotere kostenposten in de ontwikkeling van te herstructureren of te transformeren gebieden is de bodem. De combinatie van functiegericht saneren met een passend ruimtelijk programma en ontwerp kan een flinke besparing opleveren ten opzichte van een aanpak die alle verontreinigingen verwijdert (multifunctioneel saneren). Saneringen worden zo een derde tot de helft goedkoper (Van de Griendt, 2010A). Het jaarverslag bodemsanering over 2009 (RIVM, 2010) laat zien dat functiegericht saneren terrein wint (zie onderstaande figuur).
inzet bodemsaneringsgeld
Figuur 10 Inzet bodemsaneringsvarianten in de bovengrond 2003-2009 (gesaneerd oppervlakte) Bron: RIVM.

Door creatief te zoeken naar haalbare en betaalbare oplossingen is binnen het wettelijk kader veel mogelijk zoals het kader ‘Casus bodemsanering en herontwikkeling’ illustreert.

Casus bodemsanering en herontwikkeling
Een industrieel bedrijf beschikt over een fabriekslocatie nabij het centrum van een oude industriestad. Omdat dit bedrijf haar productie heeft verplaatst, wil ze zich van de site ontdoen. De locatie is zeer geschikt voor woningbouw. Concrete plannen voor gestapelde woningbouw zijn in samenwerking met de gemeente reeds uitgewerkt.

Er bestaat grote belangstelling van de kant van projectontwikkelaars en ontwikkelende bouwers. De eigenaar wil verkopen aan de hoogste bieder. Probleem is dat de bodem (grond én grondwater) zwaar is verontreinigd. Het bedrijf is hiervoor wettelijk aansprakelijk. Een eventuele koper wordt eigenaar van dit probleem en kan zo verantwoordelijk worden gehouden om de sanering ter hand te nemen. Bovendien krijgt deze geen bouwvergunning alvorens met een afdoend saneringsplan te komen. De meeste partijen komen daardoor met een negatief bod. De eigenaar moet dus betalen in plaats van dat hij geld ontvangt om van zijn site en vooral van zijn bodemprobleem af te komen. Dat is voor hem onaanvaardbaar.

casus bodemsanering

Figuur Oorspronkelijk een aangepast plan voor bodemsanering en herontwikkeling

Het oorspronkelijke programma voorziet in zes bouwlagen en twee ondergrondse parkeerdekken. Daarbij is het aantal bouwlagen gelimiteerd door een maximale bouwhoogte (figuur 11). Afgezien van de grondwatersaneringskosten zijn het vooral de verwerkingskosten van de zwaar vervuilde grond (circa € 35,- ton ofwel € 60,- per m³), die het plan voor de ontwikkelaar niet haalbaar maken. Door echter het plan te liften en slechts één parkeerdek ondergronds te realiseren en het tweede op maaiveld, kan een ontwikkelaar aanzienlijke kosten besparen; niet alleen saneringskosten, maar ook bouwkosten. En ofschoon hij minder opbrengsten heeft uit de verkoop van woningen (één bouwlaag wordt immers ‘geofferd’), komt hij per saldo beter uit. Daarmee is het voor hem mogelijk een bod te doen wat voor de eigenaar wel aanvaardbaar is. Zo kan er gebouwd worden op een voor veel mensen aantrekkelijke locatie. Er is een optimale balans ontstaan tussen people, planet en profit en de gebruikswaarde en belevingswaarde voor het gebied gaat met springen vooruit en de toekomstwaarde is gegarandeerd.

Bron: SBO-cursus ‘Winstgevend omgaan met bodemverontreiniging’ (Van de Griendt en Besemer)

Ook op het gebied van energie zijn er veel mogelijkheden om het energiegebruik en de CO2-uitstoot terug te dringen. Denk aan een zongerichte verkaveling en extra woningisolatie, maar ook aan het slim combineren van activiteiten. Zij maken gebruik van elkaars (rest)warmte of koude volgens de principes van cascadering en energieplanning (zoals bedoeld door Van den Dobbelsteen, 2010). Deze maatregelen zijn niet alleen goed voor planet, maar ook voor de consument (people). Een gering energiegebruik telt namelijk direct door in de huurkosten van commercieel vastgoed of de woonlasten van bewoners. De markt ontwikkelt inmiddels volop nieuwe concepten om zowel energie te besparen als het wooncomfort te verhogen[3].Vooralsnog ligt een accent op woningniveau, maar denkbaar is dat woongebieden ook volgens dergelijke concepten worden ontwikkeld. Een voorbeeld is het Smart Climate Grid in het proeftuinproject Stadsoevers in Roosendaal.

Cultureel erfgoed heeft naast een educatieve, recreatieve en sociale waarde ook een economische waarde. Door toepassing van reverse archeology[4]. zijn bijvoorbeeld archeologie en gebiedsontwikkeling op een positievere manier samen te brengen. Archeologische waarden maken hierbij vanaf het begin onderdeel uit van het planologisch ontwerp. In een vroeg stadium wordt in kaart gebracht welke geschiedenis de nieuwe gebruikers graag terugzien in hun leefomgeving. Het gebruiksdoel van historisch materiaal in de bodem en de kennis daarover staat voorop. Wat leveren de opgravingen op voor de gemeente, de ontwikkelaar, de bevolking? Mits goed ingepast en beleefbaar gemaakt, kan archeologie voor een gebiedsontwikkelaar een onderscheidend verkoopargument zijn. Voor ondernemers (bijvoorbeeld horeca) kan het een aanvullende bron van inkomsten zijn, bijvoorbeeld uit toerisme en recreatie. Een voorbeeld is Greenpark Venlo, waar onder meer oeroude grafheuvels, een wallensysteem en een veekraal een plaats krijgen in het stedenbouwkundig ontwerp.

Nieuwe partijen in gebiedsallianties
Schaarste aan middelen zet aan tot slimmere oplossingen en leidt tot andere allianties dan de gebruikelijke combinatie van (gemeentelijke) overheid en projectontwikkelaar. De initiatiefnemers en trekkers komen dichter bij de eindgebruiker te staan. Ze zijn in veel gevallen eindgebruiker, dan wel langduriger bij een gebiedsontwikkeling betrokken. Niet alleen als ontwikkelaar, maar bijvoorbeeld ook als beheerder of leverancier. Denk aan woningcorporaties, bedrijfscorporaties, recreatieschappen, waterschappen, energiebedrijven of andere nutsbedrijven. Door het dichten van de kloof tussen aanbieder en vrager wordt een realistischer businesscase ontwikkeld, zonder een afhankelijkheid van een derde met subsidies. Door partijen aan tafel te vragen die in de gehele keten een belangrijke rol spelen, wordt een scherpe knip tussen grondexploitatie en gebiedsexploitatie voorkomen. Bovendien is een betere uitruil tussen investeringen en exploitatie mogelijk.

De kunst is om financieringsstromen van (semi-)publieke en private partijen op een slimme manier in te zetten. Denk aan gebiedsontwikkelingen die klein beginnen, maar zich uitrollen over een groter gebied. Zo is de combinatie van bedrijvigheid en onderwijs op een aantal plaatsen de gangmaker om ontwikkelingen in gang te zetten. Voorbeelden zijn Aviolanda in Woensdrecht (onderwijs, luchtvaart en natuur), Rotterdam Lombardijen (onderwijs en zorg) en WATERgraafsmeer in Amsterdam-Oost (herstructurering, verdichting, infrastructuur en wateropgave).

Voor de herstructurering van bedrijventerreinen of werkmilieus is de vorming van een bedrijfscorporatie een interessante mogelijkheid. Deze corporatie neemt het vastgoed in beheer en neemt van ondernemers (beleggers en investeerders in gebieden) collectief de verantwoording over van de waardeontwikkeling van het vastgoed en de gronden. De deelnemers in de corporatie profiteren van het liquide maken van het eigen vastgoed en van de waardeontwikkeling van het vastgoed en de grond (Van Antwerpen e.a., 2010).

Gebruikersinvloed goed voor waardecreatie op termijn
Aanbieders die innovatief inspelen op consumentenwensen trekken aan het langste eind, zeker in een deels krimpende markt. De eindgebruiker maakt de afweging tussen harde kosten en de harde en zachte baten, die daar tegenover staan. Denk aan woongenot, een herkenbare omgeving, een goed imago, bereikbaarheid, de toekomstige energierekening en de onderhoudsinspanning. Aanbieders die op deze punten de meeste waarde voor de gebruiker weten te creëren – op korte én lange termijn – kunnen hun marktpositie behouden of versterken. Wie kostenbesparend en duurzaam ontwikkelt en bouwt, en daarbij inspeelt op de consumentenwensen, heeft een sterke positie. De gebouwde omgeving, die hieruit voortvloeit, houdt bovendien beter zijn waarde.

Uit een evaluatiestudie van de SEV (2010) naar tien jaar ervaring met zelfbouw (- collectief- particulier opdrachtgeverschap of medeopdrachtgeverschap) blijkt dat een sterke invloed van de gebruiker op de woningbouw leidt tot een sterkere betrokkenheid bij de wijk en meer sociale cohesie (sociale duurzaamheid). Zelfbouw levert bovendien meer variatie op en versterkt de identiteit van een wijk of buurt. Het is echter de vraag of de ontwikkelingen op de woningmarkt zullen leiden tot meer zelfbouw. Zelfbouw is de afgelopen jaren niet gegroeid (SEV, 2010). Bovendien duurt het proces van zelfbouw vaak langer en zijn de kosten vaak hoger dan in eerste instantie door zelfbouwers is beoogd, aldus de evaluatie van de SEV. Daar staat echter wel meestal een waardestijging van de woning tegenover. Het voorbeeld EVA-Lanxmeer in Culemborg illustreert welke resultaten te bereiken zijn via collectief particulier opdrachtgeverschap. Ook het voorbeeld van het GWL terrein in Amsterdam onderstreept dit.

Ontwikkelend beheren
Ontwikkelend beheren, zoals beschreven door de ‘Denktank Voorbij de crisis’ (KEI, 2010), is een duurzame manier van sleutelen aan de buurten en wijken. Kleinschalige ontwikkelingen en beheer worden organisatorisch en financieel in één proces samengebracht. Een centrale rol is weggelegd voor de levensduur van een ingreep. Investeringen en verwachte rendementen worden op reële wijze aan de duur van een ontwikkeling aangepast.

Deze manier van denken en werken, met meer aandacht voor tijdsverloop, natuurlijke groei, ritme en gelaagdheid, is door te voeren in het fysieke domein. De uitdaging is om beheer- en ontwikkelingsinvesteringen beter op elkaar te laten aansluiten. Zo kan richting worden gegeven aan onderhouds- en beheerwerkzaamheden in het licht van een grotere gebiedsontwikkeling. Omgekeerd worden nieuwe projecten in het licht gezet van een bestaande beheer- en onderhoudspraktijk. Een belangrijke kans is om in de ontwikkeling van een gebouw, blok, straat of buurt al ‘aan de voorkant’ te rekenen met de gehele levensduur, inclusief de exploitatie en beheer. Alle middelen die een buurt zelf genereert (huren, parkeren, heffingen) of toekomen (beheer- en onderhoudsgelden) zijn flexibel in te zetten voor de herstructurering van een wijk of de revitalisering van een bedrijventerrein. Middelen zijn overigens ook zaken als betrokkenheid en vaardigheden. Nieuwe kansen kunnen ontstaan door bijvoorbeeld buurtbeheergeld van de gemeente en de huurinkomsten van de corporatie te koppelen aan menskracht, expertise en betrokkenheid van de bewoners. Zo ontstaat een meer zelfdragend systeem, dat minder afhankelijk is van externe investeringen. Opbrengsten uit het gebied blijven binnen het gebied, als een investering in de kwaliteitsimpuls.

Lastige kwesties

De toekomst is ongekend, zowel naar mogelijkheden als onzekerheden. Zeker in complexe omgevingen is het lastig goede inschattingen te maken van de toekomstige waarde. Bovendien moet die inschatting door andere partijen in het proces worden gedeeld. Dit principe krijgt een top-vijf van lastige kwesties:

Maatschappelijke waarde operationaliseren
Duurzame gebiedsontwikkeling gaat over waardecreatie: financiële waarde en maatschappelijke waarde. De wereld van de planeconomie is bedreven om de financiële waarde van een gebiedsontwikkeling in termen van kosten en baten voor de kortere termijn voor de direct betrokkenen inzichtelijk te maken. Veel lastiger ligt dit voor de maatschappelijke waarde. ‘Softe’ kwaliteiten als landschap, natuur, veiligheid, beeldkwaliteit en gezondheid zijn veel lastiger in euro’s te vertalen en toe te delen naar participanten. Een maatschappelijke kosten-batenanalyse (MKBA) helpt daarbij (zie de paragraaf ‘hulpmiddelen’ achterin dit hoofdstuk).

Scheiding van grond-, opstal en gebiedsexploitaties
Grondexploitatie, opstalexploitatie en gebiedsexploitatie (beheer) zijn in veel gevallen gescheiden. Projectontwikkelaars zijn sterk gericht op de ontwikkeling van een gebied, gevolgd door verkoop van het onroerend goed en overdracht van de openbare ruimte aan de gemeente. Dit moet een sluitende grondexploitatie opleveren, met een acceptabel bedrijfsrendement. De kosten en opbrengsten van beheer liggen c.q. vallen bij andere partijen. Juist met extra investeringen in de ontwikkeling worden lange termijn beheerkosten beperkt en extra opbrengsten (inclusief waardevermeerdering) gerealiseerd. Dit levert wel risico en onzekerheid op en kan leiden tot bijvoorbeeld duurdere woningen, die niet meer geschikt zijn voor het bedoelde marktsegment. Wanneer ontwikkelaars ook als belegger optreden liggen grond-, opstal- en gebiedsexploitatie veel dichter bij elkaar en is gemakkelijker een uitruil mogelijk. Langjarige (financiële) betrokkenheid is daarmee een potentiële succesfactor, die kansrijker is naarmate projecten minder complex zijn en risico’s overzichtelijker. DBFM(O)-overeenkomsten[5]. zijn bijvoorbeeld op gebouwniveau eenvoudiger af te sluiten dan op gebiedsniveau. Gebiedsconcessies komen vooralsnog niet of slechts zeer moeizaam van de grond.

Split incentives
Risico’s, kosten en baten liggen bij gebieds- en vastgoedontwikkeling niet altijd bij dezelfde partij, maar zijn verdeeld over meerdere partijen. Waar het eigendom (en de investering) bij een andere partij ligt dan het gebruik (en het directe voordeel uit de investering), wordt alleen geïnvesteerd als er voor alle betrokkenen een voordeel te behalen is. Het wordt problematisch als investerende partijen sterk gebonden zijn aan regels. Voorbeeld: een woningcorporatie heeft beperkte mogelijkheden om de investeringen in energiebesparing terug te halen uit de huur, terwijl de huurder de baten opstrijkt. Er is dan sprake van split incentives: een investeerder in een besparende techniek is niet degene die de besparing op energiekosten incasseert.

Geld rolt niet door onzekerheid
Nagenoeg alle partijen met geld zijn momenteel risicomijdend. Dat geldt zeker voor het aangaan van verplichtingen op een termijn van bijvoorbeeld 20 of 30 jaar. Vertrouwen is een cruciale voorwaarde. Een aantal partijen kan meer zekerheid bieden:

De overheid (in het algemeen): tijden van crisis (en na de crisis) vragen een andere rolverdeling tussen overheid en markt. De overheid moet niet zozeer financieren of subsidiëren. Dit leidt tot een te grote afhankelijkheid (‘verslaving’). De overheid moet vooral meer ondernemerschap stimuleren (Van Rooy, 2011). Bijvoorbeeld door partijen samen te laten komen (zie principe 1), zich garant te stellen voor zinvolle en kansrijke initiatieven en met weinig gemeenschapsgeld een zo optimaal mogelijk resultaat halen.
De gemeente: consequent en consistent beleid voeren is een belangrijke basis om vertrouwen te creëren. Bijvoorbeeld de gemeente Heerhugowaard voert al jarenlang een consequent beleid als het om duurzame ontwikkeling gaat. ‘Stad van de zon’ is hier een illustratie van (zie kader). De gemeente kan verder een rol spelen in de teruggave van meerwaardecreatie aan de burger. Proces- en projectmanagement kan zij naar de hand zetten, evenals de mogelijkheid om in ruimtelijke plannen (vooral het bestemmingsplan) voldoende flexibiliteit in te bouwen. Ondernemerschap wordt zo gestimuleerd en voorkomen wordt dat in tijden van crisis of onverwachte veranderingen gebieden op slot raken.
De woningcorporaties: zij kunnen een afzetgarantie afgeven. Dat geldt niet voor alle woningcorporaties. Er zijn corporaties (bijvoorbeeld in Amsterdam) die miljoenen nodig hebben om beheer te kunnen uitvoeren. Woningen verkopen is een andere richting, maar als alle corporaties dit doen, rijst de vraag: wat betekent dit voor de woningmarkt? Een andere kanttekening is dat EU-regelgeving een rol als marktspeler verbiedt.
De banken: zij kunnen het groene kader verder uitwerken, bijvoorbeeld door een hypotheek op maat voor gebieden beschikbaar te stellen. Dat vraagt wel per gebied een specifieke organisatie. De Rabobank biedt de mogelijkheid bij een energiezuinige woning meer hypotheek te krijgen.
Particulieren/bedrijven: niet alleen bij banken is geld aanwezig, maar ook bij particulieren en bedrijven. Constructies waarbij met een gezond maar niet exceptioneel rendement gerekend wordt, moeten worden benut. Denk aan een rendement van 4 tot 5 procent, dat nog altijd ruim boven het rendement op spaargeld ligt.

De handreiking ‘Gebiedsontwikkeling in een andere realiteit: wat nu te doen?” (Praktijkleerstoel gebiedsontwikkeling, 2011) werkt een aantal oplossingen voor de korte termijn verder uit.

Kleinere plannen bieden minder mogelijkheden voor de uitruil van rendabele en onrendabele plandelen.
Gebiedsontwikkeling is een continu proces, maar wordt planmatig als een eindigend project gezien: programmeren, begroten en realiseren – en klaar! Rendabele onderdelen in het plan compenseren de onderdelen waar geld bij moet. Zo ontstaat een sluitende exploitatie. Kleinere plannen hebben deze vereveningsmogelijkheid niet of minder. Zij bieden minder speelruimte om rendabele en onrendabele delen tegen elkaar weg te strepen. Dit stimuleert de creativiteit om tot andere en mogelijk meer duurzame oplossingen te komen. Bijvoorbeeld op het gebied van een betere benutting van de bestaande gebouwde voorraad, slimme functiecombinaties en meervoudig ruimtegebruik. Ook het gebruik van kleinschalige decentrale voorzieningen kan een geschikt alternatief vormen voor de hoge investeringskosten in bijvoorbeeld warmtenetten en afvalinzamelingsystemen.

Voorbeelden

Voorbeelden van duurzame gebiedsontwikkeling met veel oog voor de creatie van toekomstwaarde zijn:
- Roosendaal - Stadsoevers
- Delft - Poptahof
- Culemborg - EVA-Lanxmeer
- Heerhugowaard - Stad van de zon

Hulpmiddelen

Traditioneel vormt de grondexploitatie de financiële en operationele onderbouwing van een gebiedsontwikkeling (Bouwfonds, 2009). Maar omdat veel investeringen in ruimtelijke plannen zich niet altijd alleen in termen van geld, maar ook in termen van effecten laten uitdrukken, wordt steeds vaker gezocht naar manieren om deze niet-monetaire kosten en baten een prijs te geven. Vaak gaat het om zaken, die nauw gerelateerd zijn aan milieu en duurzaamheid.

Omdat deze kosten en baten vaak moeilijk te vergelijken zijn met traditionele kosten en baten worden ze gewoonlijk niet meegenomen in grondexploitatieberekeningen. Maar deze kosten kunnen wel degelijk een economische waarde vertegenwoordigen. Gevolg: investeringsbeslissingen kunnen gebaseerd zijn op onvolledige en vertekende informatie, aldus Koetse en Rietveld (2009). De maatschappelijke kosten- en batenanalyses (MKBA) kan dan helpen. We lichten de essentie van de MKBA kort toe en behandelen een MKBA-aanpak die vroeg in het proces inzetbaar is: de MKBA-arena.

MKBA
Een MKBA is niet louter gericht op het beoordelen van financiële consequenties van een project, maar juist ook op het inschatten en waarderen van vaak moeilijk meetbare indirecte en/of directe effecten (Koetse en Rietveld, 2010 p. 18). In ‘Economische waardering van omgevingskwaliteit’ (2010) wordt hiervan een uitgebreid overzicht gegeven. Ruijgrok (2010) reikt een denkmodel aan voor de bepaling van kosten en baten van omgevingskwaliteit.

denkmodel MKBA Ruygrok

Figuur Denkmodel voor de bepaling van kosten en baten voor omgevingskwaliteit bij gebiedsontwikkeling (bron: Ruijgrok 2010 p.55)

Een MKBA brengt van een project op een systematische en samenhangende wijze in beeld wat de effecten zijn en vergelijkt deze met een referentiesituatie: het zogenoemde ‘nulalternatief’, dat vaak bestaat uit autonome ontwikkelingen en vastgesteld beleid. Alle baten en kosten worden uitgedrukt in euro’s, ook voor onderwerpen waar het lastig is om een prijs aan te hangen. Lukt dit niet, dan worden deze opgenomen als PM-post in een totale beoordelingstabel. Als blijkt dat de baten hoger zijn dan de kosten dan heeft het project de potentie in zich om de maatschappelijke welvaart te verhogen.

De analyse biedt inzicht in:

De positieve en negatieve effecten van een project
De verhouding in kosten en baten
Risico’s en onzekerheden
Wie profiteert van de baten en wie draagt de kosten.

Een MKBA helpt om scherpe redeneerlijnen te ontwikkelen. Probleem/doel, maatregel en effecten worden in samenhang met elkaar gebracht. Een volledige MKBA is meestal pas mogelijk als het plan al heel ver vorm heeft gekregen: maatregelen zijn dan helder en effecten kunnen scherp bepaald worden. De uitvoering van een MKBA is een arbeidsintensieve klus. Feitelijk loont dit alleen voor de grotere gebiedsontwikkelingsprojecten. De denkwijze van de MKBA leent zich echter goed om al eerder toe te passen. Een voorbeeld is de KengetallenKBA. Kosten en baten van ingrepen worden dan gebaseerd op kengetallen (vuistregels), om toch een indicatie te krijgen welke alternatieven meer of minder kansrijk zijn. Deze werkwijze kan eerder in het proces worden toegepast, maar vergt nog een behoorlijke specialistische inbreng. Bovendien zijn voor diverse onderwerpen niet of nauwelijks kengetallen beschikbaar.

Afgelopen jaren zijn voor diverse onderwerpen en gebieden MKBA’s ontwikkeld. Een voorbeeld van een thematische MKBA is die van de Nederlandse Bodemsaneringsoperatie (MNP, 2007). Een voorbeeld van een gebiedsgerichte MKBA is de MKBA voor klimaatadaptatie voor vijf deelprojecten in de Zuidplaspolder[6].

Meer info:

Economische waardering van omgevingskwaliteit, Casestudies en toepassingen van MKBA, Habiforum, 2010 (red. Mark Koetse en Piet Rietveld). Het boek geeft diverse voorbeelden van economische waardering van aspecten die bij gebiedsontwikkeling van belang zijn (bijvoorbeeld stedelijk groen, natuur, reistijdbeleving, overstromingsrisico en geluid) en gaat in op de beperkingen van de MKBA en alternatieven voor een MKBA.
Knelpunten in het MKBA-proces, NICIS-studie (2011) uitgevoerd door Els Beukers, Luca Bertolini en Marco te Brömmelstroet. De studie beschrijft enkele belangrijke knelpunten in de MKBA zoals de omgang met zachte waarden en de gebrekkige communicatie tussen visionairs en rekenaars. De knelpunten zijn vanuit verschillende rollen (planmakers, adviseurs, geldaanvragers, lobbyisten, wetenschappers) beschreven en vertaald naar dilemma’s. De studie draagt geen oplossingen aan. Een probleemherkenning kan echter al waardevol zijn.
Verbetering van communicatie en presentatie rondom MKBA bij verstedelijkingsprojecten, discussiepaper van Gusta Renes, Anton van Hoorn en David Hamers (Planbureau voor de leefomgeving, 2011). Dit paper bevat voorstellen om de resultaten van MKBA’s beter toegankelijk te maken.

MKBA-arena
In opdracht van het Rijksvastgoed- en ontwikkelingsbedrijf (RVOB) is door LPBL een aanpak ontwikkeld om belangen vroeg in het proces te verbinden met een maatschappelijke kosten baten analyse (MKBA). Dit proces wordt de MKBA-arena genoemd[7]. Inzet van de benadering is deze stelling: wie baat heeft, financiert ook mee. Dat vraagt dat vroegtijdig ‘waarde wordt gezien’; de MKBA is een procesinstrument voor waardecreatie.

De MKBA-arena is een workshop met projectleden en/of andere belanghebbenden waarin de relaties tussen investeringen, maatregelen en effecten gezamenlijk uitgedacht en gevisualiseerd worden. De workshop is er op gericht redeneerlijnen te delen en te toetsen: klopt de redenering, zijn de verwachtingen reëel, wie investeert, wie profiteert? Dat gebeurt in vijf stappen:

beschrijving van probleem- en doelstelling van het project;
expliciteren van het project en het referentiealternatief: wat zal er waarschijnlijk gebeuren als de investering niet plaatsvindt?
benoemen van de partijen die investeren in het project;
identificeren van de directe en indirecte effecten van de interventie en verbindingen leggen tussen project en effect vanuit een onderscheid tussen bedoelde en onbedoelde effecten;
benoemen van partijen die baat of last hebben van effecten (belangen) en deze koppelen aan de effecten.

Mensen met verschillende achtergronden discussiëren in de MKBA-arena. De werkwijze dwingt om zaken concreet te maken, maakt expliciet wie profiteert en brengt het gedachtegoed van de MKBA dichter bij het projectteam. Anders gezegd: het wordt minder het werk van een rekenspecialist. En niet onbelangrijk: de resultaten agenderen volgende stappen in het project. Het kan bijvoorbeeld nodig blijken andere partijen te betrekken, omdat deze sterk profiteren. De MKBA-arena kan een aantal malen gespeeld worden en kan gedurende het proces ook overgaan in een KengetallenKBA of gewone MKBA. Aanbeveling: investeer ruimhartig in de interactie over de kwaliteit van de redeneerlijnen, de gehanteerde veronderstellingen en de te hanteren bandbreedtes.

Meer info:
- MKBA in duurzame gebiedsontwikkeling, LPBL, sept. 2010 in opdracht van RVOB met een uitwerking van de aanpak van de MKBA-arena.

Conclusie

Gebiedsontwikkeling richt zich op financiële en maatschappelijke waardecreatie voor een langere termijn. Waarde in de toekomst moet echter afweegbaar zijn op het moment dat beslissingen over die toekomst genomen worden. Vaak is dat lang voordat de feitelijke baten worden geïncasseerd. De kosten gaan in gebiedsontwikkeling vér voor de baat uit. Projecten zijn daarom slechts succesvol (in gang te zetten) wanneer de toekomstwaarde in het heden is te verzilveren. Dit vraagt van betrokken partijen transparantie over kosten, baten en risico’s én de moed om belangen te verbinden, met het oog op kostenreductie en opbrengstverhoging. In de initiatieffase helpt een instrument als de MKBA-arena om vroegtijdig ‘waarde’ expliciet te maken en deze te koppelen aan partijen. Naarmate het proces vordert, zijn meer gedetailleerde berekeningen mogelijk (bijvoorbeeld met een MKBA) om alle relevante ‘waarde’ expliciet te maken en te koppelen aan partijen. Dit als input voor een politiek afwegingsproces.

[1] Design, Build, Finance, Maintenance en Operate is een contract met een langjarige onderhoudsovereenkomst (20 tot 25 jaar). Ook een aanpak als Total Cost of Ownership, waarbij de totale kosten over de gebruikstijd in beeld gebracht worden vindt nog nauwelijks ingang in gebiedsontwikkeling mede omdat dit te complex is gezien het aantal betrokken partijen, de diversiteit aan planonderdelen en problemen die zich voordoen bij kosteninschatting over langere termijn. Voor installaties en gebouwen ligt dit eenvoudiger.
[2] Zie provincie Zuid-Holland Xplorelab Hotspot Zuidplaspolder (2008), ‘Klimaatadaptatie in de Zuidplaspolder’, Den Haag.
[3] Een soortgelijke aanpak is de methode Duurzaam rendement ontwikkeld door de GIDO-stichting (zie o.a. CoP Oneindig Laagland, 2010, blz. 17)
[5] Van de CoP Oneindig Laagland komt binnenkort de publicatie "Toekomstwaarde Nu" uit, over het verzilveren van duurzaamheid in gebiedsontwikkeling. Overheden en adviesbureaus hebben samengewerkt aan de ontwikkeling van kennis over duurzame gebiedsontwikkeling. De focus ligt op de financiële aspecten. De publicatie bevat veel voorbeelden.
[6] Er lijkt een stroming in de maatschappij die in hun dagelijks handelen de grote voordelen ziet van een meer duurzaam gedrag. Zie voor de ontwikkeling bij een aantal grote in Nederland werkzame bedrijven (o.a. AkzoNobel, Sita, Coca Cola, Tata steel en McDonalds) en de ketens waarin zij opereren Van Eijk e.a. (2010)
[7] Een voorbeeld is Volker Wessels met ‘Climate Ready’. In dit concept wordt de (basis)woning zo uitgerust dat al een aanzienlijke energiebesparing kan plaatsvinden, maar daarnaast zo ingericht dat in de toekomst opties voor nog betere prestaties en meer comfort makkelijk in te vullen zijn. Zie http://www.climateready.nl/?het_concept
[8] De aanpak van reverse archeology is ontwikkeld door The Missing Link.

Terug naar boven ▲

Verzilver toekomstwaarde nu

Discussie: Verzilver toekomstwaarde nu

Wijzig: Verzilver toekomstwaarde nu