Planproces - gebiedsniveau

Bij planproces onderscheiden we:

Gebiedsontwikkeling

Op gebiedsniveau gaat het om (plannen voor) het ontwikkelen van gebieden, de gebiedsontwikkeling. De realisatie van een verandering staat centraal. Gebiedsontwikkeling vindt plaats binnen een afgebakend gebied en, er liggen (ruimtelijke) kaders met uitgangspunten en randvoorwaarden (zoals een structuurvisie). Het is altijd een proces van samenwerking tussen publieke en private partijen.

Startpunt op gebiedsniveau is een of meerdere (maatschappelijke) urgenties, die aanleiding vormen voor ruimtelijke investeringen door publieke en/of private partijen in een gebied. Deze urgenties worden gecombineerd met inspanningen om stevige duurzaamheiddoelen te halen. Vaak leiden de investeringen tot een intensivering van het ruimtegebruik.

Het resultaat is een businesscase in de vorm van een gebiedsvisie, een grondexploitatie en samenwerkingscontracten, die de basis vormen voor projectrealisatie. Ook de realisatie en het exploitatie- en beheerplan horen tot het resultaat.

Op gebiedsniveau onderscheiden we de volgende fasen:

1. Start of voorverkenning

Kern: Wat is er aan de hand?

Een voorverkenning brengt de aard van de maatschappelijke urgentie(s) in beeld evenals de kansen die er zijn om tot oplossingen te komen. Naast maatschappelijke urgenties kunnen dit urgenties zijn die bijvoorbeeld een bedrijf ervaart als het om investeringsplannen gaat. Ook kansen over de financierbaarheid (kostendragers) maken onderdeel uit van de voorverkenning evenals een verkenning van actoren, die een initiatief kunnen versterken dan wel in de weg zitten. Als duidelijk is dat er urgenties en kansen zijn en de wil is aanwezig om problemen op te pakken dan start een (open) verkenning (volgende fase). Publieke of private kunnen hiervan de initiator zijn.

Duurzame ontwikkeling: vanaf het begin centraal op de agenda

De kernwaarden gebruiken als analytisch hulpmiddel om duurzaamheid stevig op de agenda te zetten. Bijvoorbeeld zichtbaar maken dat er in de huidige situatie sprake is van afwentelen of van onzorgvuldig ruimtegebruik en dit als probleem definiëren.
De identiteit van het gebied (i.c. positieve kwaliteiten in het gebied) benoemen als kans voor een duurzame ontwikkeling (bijv. hergebruik van oude/cultuurhistorisch waardevolle gebouwen)
Direct aansluiten op het programma dat (impliciet of expliciet) aan de orde is en daar kans en voor een duurzame ontwikkeling aan verbinden (bijv. bij een sterke behoefte aan bedrijfsruimte/-terreinen insteken op kansen voor multifunctioneel gebruik, bijv. vergroening: groene daken, ecologie en natuurlijke waterzuivering)
Spelers zoeken met realisatiekracht die staan voor een duurzame ontwikkeling. Dit kunnen zowel publieke als private spelers zijn. Daar waar publieke partijen private partijen zoeken hebben marktpartijen, die op dit gebied voorlopers zijn en dit met voorbeelden kunnen staven een voorsprong.
Bespreken van het proces, wat is de planning, hoe worden besluiten genomen, hoe worden duurzaamheidsambities geborgd in het verdere proces? Wat is de procedure als we af willen wijken van die ambities?

2. Verkenning

Kern: Waar willen we naartoe?
Deze fase gaat over mogelijkheden en onmogelijkheden; vernieuwing en verandering krijgen een kans. Centraal staan:

Een gedegen gebiedsanalyse met de lagenbenadering van de aanwezige kwaliteiten
Een gedegen analyse van actoren met veel oog voor hun waardeproposities
Gesprek over gewenste kwaliteiten (duurzaam ruimtelijk met oog voor economische, sociale, culturele en ecologische belangen)
De haalbaarheid: technische, beleidsmatig en maatschappelijke (mogelijk effecten van ingrepen en de acceptatie bij betrokkenen)
Betaalbaarheid: incidentele en structurele kosten en de financieringsbronnen.

Het is de fase van experimenteren en via innovatieve ontwerpen zoeken naar kansrijke oplossingsrichtingen die de realisatie van een maatschappelijk programma en een duurzame ontwikkeling dichterbij moet brengen. Verkenning van een businesscase (globaal). Resultaat van de fase is in een publiek programma van eisen voor het gebied: duiding van toekomstige functies (kwantitatief en kwalitatief), kwaliteitseisen voor de openbare ruimte, het financiële kader ( incl. afspraken over risico’s), procedurele voorwaarden, betrokken spelers, procesaanpak en een schetsontwerp van de voorkeursrichting. Hierbij horen ook ambities voor een duurzame ontwikkeling.

Duurzame ontwikkeling: de lat ligt hoog

De excellente ambities zijn per onderwerp het vertrekpunt, waarbij de focus ligt op onderwerpen die binnen het gebied te beïnvloeden zijn (plekken en situering van plekken binnen het gebied aan stromen). De keuzes die eerder op structuurniveau zijn gemaakt fungeren als uitgangspunt.
Ontwerpoefeningen om doorbraken te realiseren daar waar hoge ambities elkaar in de weg kunnen zitten. Welke opgaven liggen er vanuit welke wensen en achtergronden, hoe kan je verschillende wensen met elkaar verbinden, welke combinaties zijn mogelijk? Veel aandacht voor multifunctionele oplossingen (meervoudig gebruik) en oplossingen die voor meerdere (uiteenlopende) vragen een oplossing zijn; idem met aandacht voor flexibiliteit/aanpasbaarheid naar de toekomst (ook in 2030 moet oplossing nog eigentijds duurzaam en excellent kunnen zijn). De verkenning van oplossingen gaat een stap verder dan best practice en best technical means.
Ruimte en tijd inbouwen voor innovatie: zorg voor een innovatief klimaat. Hierbij helpen scenario’s, droomsessies, ontwerpateliers, inspirerende voorbeelden en excursies. Huur experts in die zich bewezen hebben op hun vakgebied en de verbinding met een duurzame ontwikkeling weten te leggen.
Kosten en baten van duurzame oplossingen direct in beeld brengen (incl. voor wie en op welke termijn): “baat het niet, dan gaat het niet” en is er reden om alternatieven te zoeken (ook in financieringsconstructies)
Tussenuitkomsten toetsen op kernwaarden en de resultaten gebruiken om verbetering te bereiken
Analyseren en ontwerpen gebeurt met participatie van betrokkenen en met mensen van diverse achtergrond. Verschillende invalshoeken, deskundigheden, vaardigheden zijn voorwaarden voor vernieuwing.
Lange en kortere termijn worden verbonden door backcasting. Vervolgens wordt in beeld gebracht wat benodigde inspanningen zijn (middelen), van wie die moeten komen (haalbaar/betaalbaar) en welke procedures nodig zijn. Ook beheeraspecten spelen hierin een belangrijke rol.
Brede effectenanalyse: 3 P’s centraal stellen en aandacht voor 2^e en 3^eorde effecten (o.a. ruimtelijke gedrag van mensen en ondernemingen). Gebruik hulpmiddelen als MKBA-arena, watertoets, duurzaamheidstoets(en) en toetsen van haalbaarheid/betaalbaarheid.
Verbinding met de start: Is dit een oplossing voor het oorspronkelijke probleem, welke kwaliteiten verbeteren, wie gaan er op vooruit, wat betekent dit voor de identiteit van het gebied, et cetera? Zijn kernwaarden gegarandeerd, worden duurzaamheidsambities gehaald, zijn eisen die aan toekomstig beheer gesteld worden realistisch, waar is nog verbetering mogelijk?
Niet meer vastleggen dan nodig; opties openlaten voor de toekomst (o.a. robuustheidanalyse op grond van omgevingsscenario’s), inbouwen van flexibiliteit (o.a. via ruimtelijke reservering en mogelijk maken van tijdelijke bestemmingen).

3. Planontwikkeling

Kern: Hoe komt het schetsontwerp uit de voorkeursrichting tot een uitvoerbare businesscase?
Deze fase gaat binnen het speelveld van de voorkeursvariant over duurzame kwaliteitsconcepten, alternatieven, financieringsconstructies en ruimtelijke samenhang. De focus is gericht op overeenstemming tussen betrokken partijen. Dit geschiedt door te werken aan een gezamenlijk businesscase, die bestaat uit een gebiedsvisie/-ontwerp met een daaraan gekoppeld financieringsplan en samenwerkingsovereenkomsten.
De opstelling geschiedt in enkele cycli met een voorlopig ontwerp en een definitief ontwerp. De globale businesscase uit de verkenningsfase ontwikkelt mee in deze cycli van tekenen – rekenen - leren tot uiteindelijk ondertekenen. De inzet van instrumenten wordt bepaald. De voorbereiding van uitvoering en beheer krijgt gestalte. Publieke en private partijen sluiten contracten. Werken aan draagvlak voor het plan en de uitvoering is een permanente activiteit in deze fase.

Duurzame ontwikkeling: ambities vasthouden en ruimte voor toekomstige ontwikkeling/aanpassing zoeken

Toekomstbestendigheid/robuustheid/aanpasbaarheid als belangrijke drijfveer in verdere uitwerking van schetsontwerp naar definitief ontwerp (zijn bijv. ruimtelijke reserveringen nodig)
Bij ontwerp rekening houden met een duurzaam gebruik en beheer
Hulpmiddelen als MKBA, MER, watertoets, duurzaamheidstoets(en) gebruiken als input voor nieuwe ontwerpronde (tekenen – rekenen – evalueren/leren)
Oog voor haalbaarheid/betaalbaarheid en marktacceptatie: voldoet ontwerp aan de actuele wensen van beoogde doelgroep en wordt nog steeds de juiste groep bediend.
Inzet van financieringsconstructies die duurzame ontwikkeling ondersteunen (bijv. Total cost of ownership, concessieverlening inclusief langjarige beheerverplichting)
Inzet van aanbestedingsvormen, die ontwikkelende partijen meer bij beheer betrekken.

4. Uitvoering

Kern: Formeel vastleggen van de uitgezette koers, deze vasthouden in de uitvoering en verdedigen tegen externe invloeden.
Het bestuurlijk vastgesteld (project)plan (stedenbouwkundig plan) planologisch-juridisch vastleggen in formele de burger bindende bestemmingsplannen. Meestal parallel hieraan vindt vertaling plaats naar bouw- en inrichtingsplannen. Vervolgens vindt de realisatie van deze plannen in de vorm van bouw- en inrichtingsprojecten plaats.

Duurzame ontwikkeling: doen wat is afgesproken
- Businessmodellen ontwikkelen die garanderen dat ook op lange termijn het gebied duurzaam blijft (parkmanagement, leasecontracten installaties, DBFMO-aanbesteding, etc.)
- Toetsen van uitvoering op kernwaarden, ambities en gemaakte afspraken: wat is nog aanpasbaar in de volgende fase
- Duurzaam beheer organiseren

5. Gebruik en beheer

Kern: Hoe benutten en behouden we kwaliteit?
Oplossen van praktische zaken, consolidatie, volharden en oogsten. Startpunt vormt een beheervisie met kwaliteitseisen voor beheer en onderhoud met daarin afspraken over budgetten en taken/verantwoordelijkheden en wijze van toezicht. Overdracht van eigendom vindt plaats: bijvoorbeeld woningen naar bewoners en parken naar gemeente of recreatieschap. Indien nodig vindt marketing van het gebied plaats om woningen, bedrijfsruimte, voorzieningen te positioneren in de markt. Deze fase richt zich verder op beheer en onderhoud van de uitgevoerde oplossingen, de invulling van speelruimte in het plan en tussentijdse beperkte aanpassingen op grond van nieuwe inzichten mede voortkomend uit het gebruik. Hoe het gebruik van het gebied verloopt en wat ervaringen en wensen van (toekomstige) gebruikers zijn, is onderwerp van monitoring.

Duurzaam: speelruimte voor eigentijdse duurzame kwaliteit benutten

Duurzaamheidstoets achteraf en waar nodig aanpassingen aanbrengen (vgl. milieutoets van de Cie Elverding)
Beheer vooral door gebruikers/eigenaren. Binding met het gebied op een positieve manier zo sterk mogelijk maken (“mentaal eigenaarschap”)
Monitoring via o.a. leefbaarheidsonderzoek
Waarborgen dat tussentijdse verbouwingen of aanpassingen leiden tot meer gebruiks- en belevingswaarde zonder de toekomstwaarde aan te tasten

Terug naar boven ▲

Planproces - gebiedsniveau

Discussie: Planproces - gebiedsniveau

Wijzig: Planproces - gebiedsniveau